지난 9월 9일 자 구미의 유력 인터넷 신문 K-문화타임즈 [단상단하]에는 K의원의 지난 7일 건축디자인과 행정사무감사의 한 지적을 보도하고 있었습니다. 주된 내용은‘그 지역사업장에 가서 주민들의 이야기를 들어보면 자그마치 1,200억 원이나 든 도시재생 사업이 하나도 성공한 것이 없다’면서 도시디자인과장에게 따졌다요. 그러면서 그의 지론은 “도시재생 ,.....(중략).... 적은 돈을 들여 활성화하는 방향으로 가야하고... 건물을 사들이거나 건물을 새로 짓는 도시신생으로 가기 때문”이라면서, 구미의 도시재생 사업은 돈만 날리고 실패한 원인이라구요. 다시 말해서‘도시재생이 아니라 새로운 도시 발전으로 방식을 시행했기 때문에 그 많은 돈이 들어갔다는 것이고, 그런데도 주민들에게 혜택은 없었다’ 는 것입니다.

비록 도시재생의 내용조차 정확하게 알기나 한 분의 말인지 의심스럽지만, 이무튼 반가운, 다른 한편으로는 씁쓸한 지적이었습니다.

우선 ‘고맙다’라는 말부터 답하고 싶습니다. 도시재개발사업에 밀려 아무도 눈여겨보지 않고 있는 도시재생을 새로 생각하게 만들어 주었고, 한 걸음 더 나아가 도시재생이 과연 우리지역에서 얼마나 필요한가를 생각할 수 있도록 새로운 각성을 촉구한 것이라는 점에서 말입니다.

비록 센터장이라는 이름으로 임명장은 받았으나 일주일에 두 번만 출근해도 되고 구미의 재생사업에 대한 방향이나 내용의 토론이나 의견에는 언제나 철저히 무시되었고, 볼펜 한 자루조차 부하직원의 결제를 득해야 하는 말로만 시 특정과의 하부 조직의 명목상 대표였고, 정작 도시재생 사업이 구미에 던져야 할 화두나 구미지역에 사는 사람의 생활에 어떤 변화를 초래할 수 있었는지를 숙의하는 대상은커녕 생각조차 허락하지 않는 허수아비에 불과했지만...

그러나 분명하게 할 수 있는 말은‘도시재생 사업 자체가 일정한 기간 내에 효과를 볼 수 있는 도시건설사업과는 다르다는 사실, 그렇기에 지금도 진행 중인 사업에 대해 결과를 추궁하는 것 자체가 우물에서 숭늉을 구하는 격이라고 답할 수밖에 없습니다. ‘도시재생과 도시개발의 차이가 있느냐’고?, 심지어는‘새마을 운동과 도시재생에 참여자들의 역할이 뭐가 구체적으로 다르냐?’ 등 질문들. 무엇보다‘도시재생으로 인해 내게 어떤 (경제적, 물질적)이득이 될 수 있느냐?’가 핵심이었습니다.

『대한민국 마지막 투자처 도시재생』(양팔석, 윤석환 공저, 라온 북, 2020)은 ‘앞으로 3년(이 책이 2020년에 나왔으니 올해 2023년 까지)동안 도시재생 투자의 대중화 시대를 준비하자고 말을 시작하면서 ‘소규모주택 정비사업’을 사례로 들어‘간편하고 수익이 높으며’,‘시장과 정부의 부담을 줄여주고’, ‘자율적인 참여가 가능하다’라는 점에서 아주 매력적인 틈새시장이며 지금이 기회라고 갈파합니다. 다시 말해서 주민들에게 이득이 돌아가는 모습이라고, 이 책은 ‘도시재생이 새로운 투자 기회’라고 말을 시작합니다 (의원님의 감사 지적사항의 화두가 지역주민에게 무슨 이득이 있었는가였지만 ).

지금의 서울을 비롯한 전국의 부동산의 모습을 한마디로 보면서 과연 ‘고가행진이 계속된다는 데 대한 의문과 문제점’, ‘갭투자가 더 이상의 대안이 될 수 없다는 점’을 강조합니다. 그러면서 투자의 ABC라는 입지조건, 발전가능성, 등을 따져보면 ‘오래된 좋은 입지는 도시재생을 피할 수 없다’라고 확신하면서 ‘과연 떠나는 사람, 들어오는 사람 어느 줄에 설 것인지’ 선택을 요청합니다. 그러면서도 가장 핵심적으로 ‘상생하면 기회가 찾아온다’라고 단언합니다

동시에 도시재생 지역은 반드시 재정비의 필요성을 연식이나 노후도, 인구소멸 등과 연계하여 판단하는 사업이니(즉 정비구역이라야 시작되는 도시재생사업) 2배의 이익을 꿈꾸며 건물주 될 수 있는 내용이 충분히 가능하고 그것을 위해, 빈집 정비사업, 소규모 주택 정비 등으로 저 평가된 황금 입지에서 노다지 찾기를 제안하면서 도시재생과 연관 투자수익을 분석, 재개발사업의 비례율을, 재건축사업의 지분율을 따져 실질적인 수치를 파악할 것을 권합니다. 도시재생으로 주민들에게 어떤 이득이 되었는지를 묻기 이전에 먼저 따져야 할 것입니다.

돌아보면 도시재생 사업이라는 과업이 실시된 첫해 선주원남동에 현장지원센터가 건립되어 마을 학교 등의 용역단계를 실시하기 위한 5회의 주민설명회가 매주 개최(집합금지 명령에 따라 통별로 일부만 모여 설명회), 아직 지정이 되지 않았지만, 선산시장 일대의 마을 공동체를 위한 마을 학교 수료(10회 교육 19명), 원평동 마을센터의 문제에 대해 국토부와의 논의 및 전면적인 주민 의사 수용, 금오시장 주변에 대한 자발적이고도 가장 바람직한 형태의 거버넌스... 무엇보다도 금리단 길과 금오산으로 연결되는 구미지역의 명품 걷고 싶은 길을 만드는 일이나 구미 재생의 빛이라는 이름 아래 공중으로 쏘아 올린 4km를 빛과 공감 현실, 고속도로에 인접한 낡은 공장의 오래된 구조물에 구미를 상징하는 파사드를 만든 일 등 눈에 보이는 결실도 하나둘이 아니었습니다.

도시재생의 투자는 마라톤, 또는 이어달리기와 같다고 합니다. 마찬가지로 도시재생 투자는 순발력의 속도전보다는 지구력의 장기전이 더 유리하다고 처음 ‘빠른 회수’라는 처음 제시한 제목과는 달리 행복한 노후를 위해 열정적으로 준비하고 투자를 실천할 것을 요청합니다.

좋은 정보는 돈의 가치를 뛰어넘는다는 사실은 우리의 경험에서 숱하게 느껴온 내용입니다. 따라서 도시재생 연관 투자는 50년에 한 번 올 기회이면서 새로운 시장이 열리고 있습니다.

다시 처음의 이야기로 돌아가 봅시다. 황금 입지의 분석이 투자의 가장 기본이라면 도시재생 지역은 이보다 더 정확한 분석이 없습니다. (국가와 지방자치단체, 주민이 협력해서 문제를 제기하고 이를 전문가들의 심사로 결정하는 과정) 더구나 낙후되어 가는, 즉 시장가격이 내려가지만, 분명히 필수적인 지역이 도시재생 지역이고, 과연 그곳에서의 부동산이 좋은 물건인지를 볼 수 있는, 그러면서 투자전략 타이밍이 모든 것들을 포함하는 것이 도시재생이라면 투자를 생각하는 사람들은 반드시 짚고 넘어갈 수 있는 절호의 기회가 될 수 있습니다.

분명히 도시재생 지역에서의 변화와 혁신의 모습을 그리고 그곳을 향한 국가적인 노력과 지역민의 상생을 위한 다짐을 가능하게 할 수 있는 지역, 이보다 더 좋은 투자처가 어디에 있는지 답변해 보시지요. 그런 후에 도시재생 사업의 성공여부를 토론하는 것이 순서일 것입니다.